Когда Росреестр проводит кадастровую оценку, он устанавливает стоимость земельных участков, а также зданий и иных сооружений, которые находятся на участке. Показатели, которые определяет ведомство, влияют на: цену объекта (участка земли, здания, помещения в здании и т. д.); величину налогов, которые нужно платить за это имущество.
Нередко стоимость, которую определили в ведомстве в ходе оценки, превышает рыночные показатели. Тогда собственник объекта недвижимости или иное лицо вправе начать оспаривание результатов кадастровой стоимости. Это позволит снизить налоги или цену. Как оспорить кадастровую стоимость в 2021 году: пошаговая инструкция Для оспаривания в 2020 и 2021 году кадастровой стоимости здания, помещения, иного объекта недвижимости выполните несколько шагов: Проверьте, что у вас есть право на оспаривание. Убедитесь, что для этого есть основания (стоимость действительно завышена). Проверьте, что вы не пропустили сроки. Определите, куда обращаться. Подайте комплект документов, необходимый для пересмотра кадастровой стоимости. Советы коллег об оспаривании кадастровой стоимости в изданиях Актион Право Требуйте снизить размер аренды, если уменьшилась кадастровая стоимость Кадастровая стоимость объекта не устраивает собственника. Алгоритм оспаривания Компании не обязаны доплачивать налоги из-за ошибочной кадастровой стоимости
Шаг 1. Убедитесь, что у вас есть право оспорить кадастровую стоимость объекта Возразить против итогов оценки Росреестра могут организации и граждане, на права и обязанности которых эти результаты влияют (ч. 1 ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ, ч. 12, 13 ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ). Например: собственник, в том числе владелец доли в недвижимости; бывший владелец, который оспаривает кадастровую стоимость как налогоплательщик; обладатель права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, исключительного право выкупить или арендовать землю, которая находится в госсобственности или в собственности муниципалитета; арендатор, если арендную плату определили на основании показателей, которые установил Росреестр. Арендатору для оспаривания потребуется письменное согласие владельца недвижимости.
Суды отмечают, что такое согласие в договоре или ином документе требуется, когда владелец – физ. или юр лицо, но не нужно его предоставлять при аренде участка, который находится в собственности города (апелляционные определения Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 08.10.2020 по делу № 66а-4937/2020, от 08.10.2020 № 66а-4833/2020); фактический пользователь земли, если плату за сервитут соотнесли с этим показателем (п. 6 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28). Кроме того, госорганы или органы местного самоуправления могут оспорить кадастровую стоимость по объектам, которые находятся в их собственности.
Шаг 2. Проверьте основания для оспаривания кадастровой стоимости Чтобы начать пересмотр кадастровой стоимости земельного участка или иного объекта, нужны основания. Их два: Итоги госоценки основаны на недостоверных данных. Например, оценщик ошибся в расчетах, неправильно выделил условия, которые влияют на стоимость и т. п. Заявитель требует определить рыночную стоимость объекта на тот день, когда зафиксировали кадастровую (ч. 11 ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, абз. 7 п. 12 постановления № 28). Шаг 3. Перед тем как оспорить кадастровую стоимость, проверьте сроки Когда Росреестр завершает процедуру оценки, ее итоги вносят в ЕГРН. С этого момента начинает течь срок оспаривания кадастровой стоимости земли, зданий, помещений и т. д. Заявитель вправе обратиться до того момента, как в ЕГРН внесут новые результаты (ч. 4 ст. 22 закона № 237-ФЗ, апелляционное определение Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 01.06.2020 № 66а-367/2020).
Если новых данные не вносили, срок пересмотра кадастровой стоимости земельных участков или иных объектов со дня фиксации первоначальных показателей – 5 лет (ч. 10 ст. 24.18 закона № 135-ФЗ, абз. 2 п. 8 постановления № 28). Этот срок можно восстановить по решению суда (абз. 3 п. 8 постановления № 28). Для оспаривания архивной кадастровой стоимости действует особый срок. Пересмотр таких показателей допускают, если на день обращения итоги переоценки можно применить для указанных законом целей (абз. 5 ст. 24.20 закона № 135-ФЗ, п. 14 постановления № 28). Если устанавливается несколько кадастровых стоимостей на один момент времени, то применяется наименьшая (ч. 6 ст. 24.20 в ред. Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ). Шаг 4. Определите инстанцию для оспаривания кадастровой стоимости Чтобы оспорить кадастровую стоимость объекта, заявление об оспаривании можно подать: в специальную комиссию Росреестра по рассмотрению споров, в суд.
Законодатель закрепил право физлиц обращаться в суд без предварительного рассмотрения вопроса о кадастровой стоимости в комиссии, но в случае с юрлицами есть неопределенность: Верховный суд указал на обязательность досудебного обращения (абз. 3 п. 9 постановления № 28). Федеральный закон № 237 содержит общую фразу, что обращаться в комиссию не обязательно (ст. 22). Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ содержит норму о необходимости оспорить стоимость в комиссии (ст. 24.18). Суды нередко поддерживают такую точку зрения: «Доводы административного ответчика об отсутствии необходимости обращаться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, противоречат абзацу первому статьи 24.28 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
В соответствии с абзацем 2 пункта 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» установленный указанным выше законом для юридических лиц предварительный порядок обращения в комиссию является досудебным порядком урегулирования спора» (апелляционное определение Пятого апелляционного суда общей юрисдикции от 13.11.2020 по делу № 66а-938/2020). То есть по правилам закона № 135-ФЗ порядок оспаривания кадастровой стоимости требует сначала подавать документы в комиссию, и только после этого в суд (если с решением комиссии не согласны). Досудебный порядок нужно соблюдать, если это специально оговорили в законе (ч. 4 ст. 245 КАС РФ). Если в ходе оценки руководствовались нормами закона № 135, организации для оспаривания кадастровой стоимости безопасней обращаться сначала в комиссию. В целом, чтобы определить, в какую инстанцию подавать заявление и документы, узнайте, по какому закону проводили оценку.